הפיקדון האבוד: איך שוק השכירות בדנמרק הפך למלכודת יקרה – ולהזדמנות יזמית אדירה
מאת: אריק רימון מזיג - כלכלה, יזמות בין לאומית, סייבר וכל מה שבאמצע.
כשחתמתי על חוזה השכירות בדירה צנועה במרכז העיר המרוחקת Holstebro במהלך 2024, חשבתי לתומי שמצאתי את המקום המושלם להתחיל בו את החיים החדשים שלי בדנמרק. הייתי תמים. לא רק בגלל העיר השוממת עסקית (למרות ההטבות העיסקיות והמענקים שהיא מציעה ליזמים בינלאומיים), אלא בעיקר בגלל הגישה של בעל הבית, שדרש ממני את המקסימום האפשרי: שלושה חודשי פיקדון מראש, וכמובן שכר דירה של חודש ראשון. הסכמתי – כי לפי מיטב הבנתי זו השיטה כאן.
אחרי שלושה חודשים בעיר הבנתי בבירור שהמיקום של Holstebro לא יניב את התוצאות העסקיות שקיוויתי להן. לאחר בחינה מעמיקה של אפשרויות אחרות, החלטתי לעבור לאודנסה (Odense) – עיר סטודנטים שוקקת יותר, עם הזדמנויות עסקיות מעניינות יותר ואווירה בינלאומית פתוחה יותר.
ואז, שלושה חודשים בדיוק לאחר חתימת החוזה הגמיש (ללא כל התחייבות למספר חודשים מסוים), כשהגיע הזמן לעבור לאודנסה ולקבל חזרה את הפיקדון, הופתעתי לגלות שהדירה שהשארתי "דורשת שיפוץ דחוף של המקלחת וצביעה מחדש". רוב הפיקדון שלי נשאר אצל בעל הבית, למרות שהדירה נותרה נקייה ומסודרת ומיותר לציין שהיא שופצה כליל טרם כניסתי אליה.
מאוחר יותר גיליתי שהחוק הדני (סעיף 98 ב-Lejeloven) מחייב את בעל הדירה להגיש דו"ח עזיבה מפורט תוך 14 ימים בלבד. אם הוא לא עומד בדרישה זו, אין לו זכות לקזז מהפיקדון. לו הייתי יודע זאת קודם, אולי התוצאה הייתה אחרת והיתי חוסך כסף רב או לפחות מקבל חלק מהפיקדון בחזרה.
המקרה שלי, מתברר, רחוק מלהיות חריג. זוהי המציאות היומיומית של שוק השכירות הדני – שוק מפוקח למדי, אך שבפועל מותיר פתח רחב לניצול פערי ידע וכוח בין שוכרים למשכירים. מאחורי הדימוי של דנמרק כמדינה מתקדמת ושוויונית מסתתר שוק שכירות קשוח למדי, יקר – ולעיתים אף מנצל.
-אך בדיוק כאן נמצאת גם הזדמנות: למשקיעים וליזמים, ובעיקר לישראלים שכבר מכירים היטב איך להפוך כשלים להזדמנויות.
תמונת מצב: שלוש ערים, שלושה סיפורים שונים
בשנת 2025, שוק השכירות בדנמרק מתנהל תחת פערים עצומים בין הערים המרכזיות – קופנהגן, אורהוס ואודנסה. בקופנהגן, דירת שני חדרים קטנה בשכונת Nørrebro כבר עולה כ-9,500 קרונות בחודש ומעלה, עם זמני המתנה ארוכים ותחרות קשוחה במיוחד. אורהוס מעט זולה יותר (כ-8,000 קרונות בממוצע), אך דווקא שם מדווחים לאחרונה על עודפי היצע זמניים, בעיקר בדיור סטודנטים – תוצאה של בנייה אינטנסיבית והפחתת מספר הסטודנטים הזרים. באודנסה, בה אני מתגורר, המחירים יציבים יותר, אבל הכללים והבעיות דומים: פיקדונות גבוהים, ניהול מיושן, ובעיקר אי-ודאות לגבי החזרת הכסף בתום התקופה.
אז, למה הפיקדון שלכם בסכנה?
לפי חוקי השכירות בדנמרק (Lejeloven), בעל הבית יכול לדרוש עד 3 חודשי שכירות כפיקדון, ועוד עד 3 חודשים מראש. מדובר בעשרות אלפי שקלים או קרונות – סכום שמפתה בעלי נכסים רבים להמציא תירוצים לקיזוז הכסף בתום התקופה. דו"ח ליקויים מאוחר, חיובים לא מוצדקים על צביעה או תיקונים, ובעיקר תחושת חוסר אונים אצל השוכר (לרוב זר או צעיר שלא מכיר את חוקי המדינה), גורמים לרבים לוותר מראש.
"עבור רוב השוכרים הזרים, הפיקדון הוא מראש כסף אבוד", טוענת לואיז סונג, עורכת דין מסטארט-אפ Digura המסייע לשוכרים. לדבריה, מעל 50% מהתלונות שלהם עוסקות בהחזרי פיקדונות – נתון המשקף כשל שוק אדיר.
חוקי המשחק: פיקוח, מיסוי ומה שביניהם
החוק הדני אמנם פרו-דייר במוצהר: יש ועדות שכירות (Huslejenævnet) שמאפשרות תלונה במחיר סמלי של 375 קרונות, וחובת דו"ח עזיבה תוך 14 יום שמגן על השוכר. אבל בפועל, האכיפה חלשה ומסתמכת על יוזמה מצד השוכר. רוב השוכרים, במיוחד הזרים, פשוט לא מכירים את החוק מספיק טוב.
מצד המיסוי, דנמרק מתייחסת להכנסות משכירות כהכנסה חייבת במס, ובעלי נכסים יכולים לנכות הוצאות תחזוקה ושיפוצים. השוכרים עצמם לא זוכים להטבות מס כלשהן, למעט במקרים מיוחדים של רילוקיישן במסגרת העבודה. התוצאה: שוק שבו לבעלי הבתים יש אינטרס ברור לנפח הוצאות ולנצל את כספי הפיקדון.
הצעדים הממשלתיים: תיקונים קטנים לבעיה גדולה
ממשלת דנמרק בהנהגתה של מפלגת הסוציאל דמוקרטים מנסה אמנם לשפר את המצב: בשנת 2025 נקבעה תקרה של 4% לעליות שכ"ד בבניינים מסוימים, הוחלט להשקיע מיליארדים בדיור ציבורי, וחוזי השכירות זמינים כעת גם באנגלית. אבל בפועל, הפיקדון ממשיך להיות "בור שחור" שבו שוכרים רבים טובעים.
הממשלה והאופוזיציה יחדיו בוחנות גם הגבלה מסוימת של שוק השכירות הפרטית והשקעה בפתרונות יעילים יותר לצמצום תופעות הניצול של בעלי הדירות, כמו למשל בניית יותר יחידות של "Andelsbolig" שזה קונספט נפוץ של דיור שיתופי בדנמרק, שבו הדיירים לא קונים את הדירה עצמה (כמו בבעלות רגילה), אלא קונים מנייה (Andel) באגודה קואופרטיבית המחזיקה בבניין כולו. בפועל, הדיירים הופכים לחברים באגודה, וזוכים בזכות להשתמש בדירה הספציפית. שיטה זו מאפשרת בדרך כלל מחירי כניסה נמוכים יותר מבעלות רגילה, אבל כרוכה גם במגבלות מסוימות על מחיר המכירה, השכרה או שינויים בנכס, כפי שנקבעו בתקנון האגודה ובאופן כללי מדובר בשיטה שיוויונית יותר ויעילה יותר לצמצום פערים ומיגור תופעות ניצול כאלו ואחרות בשוק הדיור הדני.
ניצנים של חדשנות דנית
בתוך הקושי צומחים בשנים האחרונות פתרונות טכנולוגיים מבטיחים:
-
Proper מנהלת אלפי דירות בצורה דיגיטלית ושקופה.
-
Digura מציעה סיוע משפטי לשוכרים במודל "לא ניצחנו – לא שילמת".
-
Keyhole ו־Picadon מנסות להחליף את הפיקדון הישן בפתרונות חכמים כמו ביטוח והשקעה ירוקה.
עם זאת, הכיסוי של המיזמים האלה עדיין מוגבל, והשוק משווע לפתרונות נוספים.
אגב מאוד אשמח לדעת האם הסטארט אפ הדני שמקורו בקופנהגן "פיקדון" הוא של יזמים או יזמיות מישראל, אחרי הכל השם מרמז הכל, אז אם את או אתה מבעלי הסטארט אפ בהווה או בעבר, צור או צרי קשר! יש לי כמה רעיונות לקידום :).
ההזדמנות הישראלית: איך ה"סטארט-אפ ניישן" יכול לשנות את התמונה
ישראל כבר הצמיחה כמה פתרונות מדהימים לבעיות דומות, ואלו עדיין חסרים בדנמרק:
-
Spair, פלטפורמת ניהול דירות דיגיטלית דו-כיוונית.
-
Anabell, שהפכה את שוק התיווך להוגן ושקוף יותר.
-
Rentpoint, עם מערכת דירוג אמינות לשוכרים ולמשכירים.
-
SafeRent, שהחליפה את הפיקדון המסורתי בביטוח דיגיטלי פשוט.
הפוטנציאל ברור: פתרונות כאלה יכולים לעבוד מצוין בדנמרק, ומי שיביא אותם ראשון – ירוויח שוק צמא לפתרונות חדשים.
חמישה טיפים לישראלים ששוכרים בדנמרק או שבתהליכי השכרת נכס בדנמרק
-
תיעוד – צלמו וסרטו כל פינה ביום הכניסה והעזיבה, שלחו לבעל הבית כבר בשבוע הראשון דו"ח ליקויים מתועד ובקשו במפורש שמה שלא נכתב בבירור בחוזה בתור ליקוי טרם הכניסה לדירה, לא ינוכה מהפיקדון לאחר עזיבת הדירה.
-
קראו והבינו – התעקשו לקבל את החוזה באנגלית, כעת זוהי זכות שהוכרה על ידי הממשלה הנוכחית.
-
דרשו דו"חות כניסה ויציאה – במיוחד אצל משכירים עם מספר דירות.
-
בדקו חשבונות חימום ומים – חיובים לא מוצדקים נפוצים כאן ושעון מים או חימום אינם בהישג יד כמו בישראל, בקשו תיעוד טרם הכניסה של השעונים הללו.
-
התלוננו אם צריך – אל תהססו להשתמש בוועדות השכירות. זה עובד.
מבט אישי קדימה: שוק השכירות הדני – משבר או הזדמנות?
החוויה האישית שלי בדנמרק הסתיימה אומנם באובדן כספי מתסכל, אך היא פתחה לי את העיניים לדבר חשוב הרבה יותר: שוק השכירות הדני זקוק נואשות לפתרונות יצירתיים, שקופים והוגנים יותר. עבור יזמים ומשקיעים ישראלים, המצב הזה הוא לא רק בעיה – אלא הזדמנות יוצאת דופן לחדשנות ולהצלחה עסקית. ממשלות באות והולכות, אך הכישרון הישראלי להפוך כשלי שוק לפתרונות טכנולוגיים פורצי דרך נשאר ומתחזק.
דווקא עכשיו, כשהשוק הדני נמצא בתהליכי שינוי משמעותיים עם רגולציה מתחדשת, זה בדיוק הזמן להיכנס ולהוביל. חשוב להבין לעומק את הלכי הרוח, ללמוד את הכשלים הקיימים, ולזהות כיצד המיזם הבא שלכם או שלכן יוכל לשנות את המציאות עבור מאות, אם לא אלפי זרים שזקוקים לעזרה בזמן או טרם הגעתם לדנמרק. אולי שירות חדשני שילווה את תהליך ההגירה כולו? אולי פלטפורמת ייעוץ שתקל על זרים למצוא דירות שכורות ולהגן על הפיקדונות שלהם? אלו רק רעיונות ראשוניים, אך בהחלט יש בהם פוטנציאל ממשי ואמיתי להצלחה.
בשורה התחתונה, כולנו מחפשים את אותו הדבר – מקום מגורים בטוח, הוגן וברור. כרגע, המפתח לשינוי נמצא בידיהם של יזמים אמיצים שיזהו את האתגר בשוק הדני ויבחרו להפוך אותו להזדמנות אמיתית.
וכמו שהרצל אמר פעם, "אם תרצו – אין זו אגדה." בדנמרק של 2025, המשפט הזה רלוונטי יותר מתמיד.
- עדכון בחירהיוביל לריפרוש הדף
